——新中国成立70周年陕西经济社会发展成就系列报告之六
新中国成立70年来，全省房地产市场蓬勃发展，房地产业成就瞩目，城乡建设日新月异，人民群众居住条件出现了翻天覆地的变化，住房从能挡风雨的基本形式扩大到环境、教育、医疗等多功能一体化社区形式；住宅从最初的自建自住为主发展成商品住宅、保障住宅、公租住宅、租购并举住宅等形式多样化的供给方式。城乡居民住房从草房变瓦房，平房变楼房，砖木变钢混，从陋巷危房到高楼华宇，无不折射出陕西住房及房地产业厚重的建设史和发展史。
一、房地产市场发展历史回顾
新中国成立初到1993年前全省城镇居民以自建房和单位福利房为主，房地产业尚处在探索阶段，1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动，公有住房出售工作快速推进，住房公积金制度加快建立，通过实施国家安居工程建立了经济适用住房的基本政策，同时推动了商品住房开发交易的不断发展，商品房初期经历了急剧快速发展，在宏观调控下低迷的迷茫阶段。1997年，我国经济发展面临突出问题：亚洲金融危机爆发，国内需求不足，经济增速下降。保持国民经济持续平稳健康发展，迫切需要培育新的经济增长点。纵观世界各国经济增长的经验，住宅建设具有产业关联度高、对投资和消费带动效应明显的特征。同时，从国内情况看，经过多年的改革开放和经济发展，我国城镇居民的住房支付能力明显提高，改善住房的愿望较为迫切。1998年国务院出台城市住房制度改革框架，停止福利住房分配制度，城镇居民家庭住房开始实行市场化，全省房地产业才开始步入正式发展阶段，大致可以分成四个阶段，分别是：孕育成长期、快速发展繁荣期、调整相对稳定期和危机与发展并存期。
孕育成长阶段（1998年-2003年）：从1998年国务院出台城市住房制度改革框架，停止福利住房分配制度，开始城镇居民家庭住房实行市场化，到2000年逐步形成住房分配的市场化体系。这阶段房地产开发投资不断加快，到2003年，房地产住宅投资规模达到123.69亿元，每年平均以29.6%的速度增长，同时商品住宅销售面积533.4万平方米，年平均增长26%，商品住宅的均价从1199元/平方米上升到2003年的1395元/平方米，年平均增速3.1%。在这个阶段，商品住宅市场刚开始形成，房地产投资和销售增长很快，此时消费需求主要是以自住为主，房价相对比较平稳。商品住宅在解决城镇居民家庭住房中的占比并不高，2003年仅达到了6.8%，主要是商品住宅市场化的孕育期，社会对市场化分配住房处于认识和适应阶段，也是商品住宅市场逐步走向市场化的阶段。
快速发展繁荣阶段（2004年-2011年）：2004年以后全省商品住宅市场进入了快速发展阶段，房地产开发投资年平均以34.2%的速度高速增长，到2011年全省的房地产住宅投资已经超过千亿，商品住宅的销售面积2874.51万平方米，以29.4%年的平均速度增长。伴随着投资、商品住宅销售规模快速增长的同时，房价也快速的上涨，这8年间，商品住宅平均价格从1395元/平方米上升到4705元/平方米，平均每年以16.7%的速度增长，高于城镇居民人均可支配收入的平均增速13.6%。快速增长的房价迫使人们加快购房的步伐，除了自住型需求外，同时吸引了大量投资和投机需求。由于商品住宅价格的过快增长，快速的壮大了房地产市场的需求，频频掀起购房热潮，国家出台房市的调控政策，房价得到暂时性抑制，房市回归平静，2008年为了应对次贷危机，国家出台了系列宏观经济刺激和调控政策，抑制性的房地产调控政策出现了“松绑”，需求再次集中爆发，房价在2011年的增速达到了较高水平，同比增长28.3%，至此房地产市场需求达到了鼎盛时期。
调整相对稳定阶段（2012年至2016年）：2012年到2016年房地产商品房住宅年平均投资1772亿元，平均年增长速度只有6.7%；商品住宅的年平均销售面积2786万平方米，平均年增长4.5%；商品住宅平均价格5264元/平方米，年平均增长2.3%，远低于城镇居民平均可支配收入的平均增长速度8.2%。随着商品住宅市场规模扩大，2016年城镇居民家庭中有31.1%是通过购买商品房解决住房问题。房地产发展到相当大的规模，房地产开发投资和销售面积增长速度都在减缓，房价增长缓慢甚至出现负增长，投资及投机性需求迅速缩减，主要以自住型需求为主，房地产市场出现调整相对稳定状态。
稳预期调结构阶段(2017年以后)：2017年西安市在人才引进政策、区域大发展理念、房价价格凹地效应、安置货币化等多重作用下，相对平稳的房地产市场，刚性需求、改善型需求和投资性需求全方位爆发，以西安市为起点，向周围城市辐射，多地区房地产市场再次进入炙热阶段，房地产开发规模急剧扩大，销售面积快速增长，房价上涨过快。以商品房为主的住房市场已经不能满足人们的居住要求，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳预期，调结构，已经成为房地产的发展方向。
二、房地产业的发展对改善居民居住条件作用明显
习近平总书记在十九大上提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，再次定义了房地产业的基本功能最重要的是改善和满足居民的居住条件，新中国成立以来，全省居民人均住房建筑面积稳步增加，居住环境和质量逐年提升，住房条件得到极大改善，建立了健全和完善住房保障体系，加快发展多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
一是商品房建设规模逐步扩大。全省从开始实行住房市场化以来，商品房建设规模逐步扩大，房地产完成投资从1994年18亿元增加到2018年3535亿元，增加196倍；商品房销售面积和住宅销售面积从1994年65万平方米和55万平方米增加到4119万平方米和3545万平方米，分别增加45倍和46倍，施工面积增加了43倍。为全省居民提供了商品房3.9亿平方米，住宅3.6亿平方米。2018年全省居民住房是商品房的占20.8%，城镇居民住房是商品房的占38.2%。
二是人均住房面积快速增加。2018年，全省城镇居民和农村人均居住面积分别是38.2平方米和41.5平方米，是1981年的7倍和4倍。
三是住房结构逐年改观。新中国成立初期，居民住房为土坯草屋居为主，且多散布于后街小巷；60、70年代，居民用房由草房变瓦房、楼房，由土木结构转向砖木结构、砖混结构演变；80、90年代起，规模化的住宅小区相继建成；2000年以来，住房由多层向高层发展，小高层、高层住宅如雨后春笋般涌现，城市里高楼林立，郊区施工现场随处可见。2018年城镇居民居住钢筋混凝土和砖混材料建设的住宅占95.8%，竹草土坯仅占0.2%；二居室以上和单栋楼房和平房占所有居住样式的91.2%，一居室和筒子楼或连片平房占8.8%，城镇家庭住房结构不断改观。
四是住宅品质明显增强。2000年以来，住宅小区综合品质不断增强，道路、环境、绿化、景观、教育、医疗及文化娱乐等各种配套设施日益完善，新建住宅小区物业管理几乎全覆盖，规范化、人性化、智能化的物业服务全面展开。同时，居住的硬件设施日益健全，2018年全省城镇有管道供水入户的家庭达97.3%，有水冲式卫生厕所的占82.6%，有供暖的占90.7%，管道燃气和电做饭的家庭占81.3%，生态、文明、现代的居住小区不断涌现，居住需求已经从刚性需求开始向改善型过渡。
五是居住环境显著改善。全省基础设施和生态环境建设日趋完善。城市路网、桥梁、自来水以及污水处理、路灯等市政基础设施日趋完善，公共交通、天然气、垃圾处理、公厕等现代化的公用设施逐步到位，城市的综合承载能力显著提高，居民生产、生活的环境条件显著改善。2017年，全省城镇居民宅外道路是水泥或柏油路面达到91%，城市污水处理厂集中处理率达到92%，城市生活垃圾无害化处理率达到99%，城市人均公园绿地面积12.6平方米，建成区绿化覆盖率达到40%。
六是住房保障和供应体系不断完善。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立符合省情的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，初步构建了以公共租赁住房、共有产权住房、棚改回迁安置住房、社会租赁住房、商品住房为支撑的住房保障和供应体系。2013年以来，全省保障性安居工程保持全国前列，住房保障体系基本形成，6年来，全省累计开工建设保障性安居工程175万套。改造各类棚户区132万套，政府投资公租房累计分配70万套，累计发放租赁补贴86.4万户，有效地改善了部分中低收入群众的住房状况。加大对深度贫困地区农村危房改造，对危房改造户的院落环境同步改造提升，2018年实施建档立卡贫困户危房改造7.95万户，竣工7.89万户，脱贫对象40254户已全部入住。
七是乡村人居环境治理成效显著。改革开放以来，随着家庭联产承包责任制的推行，农村发生了翻天覆地的变化，人们生活水平和质量得到显著提高，已经不满足原有的住房条件，开始兴建更加宽敞的房屋，2018年农村95%以上的家庭通过自建住房，人均住宅建筑面积已经达到41.5平方米，79.6%的家庭居住的是单栋楼房或平房，砖混和钢筋混凝土结构的房屋占76.8%，管道供水入户达84.9%，农民的居住条件得到很大程度的改善。同时，全省认真贯彻党中央、国务院关于改善农村人居环境的决策部署，围绕“环境整洁、设施齐备、生态良好、服务完善、乡风文明”的要求，着力推进改善农村人居环境，加大垃圾污水处理设施、村内道路、绿化亮化等工程建设力度，行政村生活垃圾和生活污水得到有效治理，2017年，全省村庄林木覆盖率达到33.78%，农村自来水普及率达到96.28%，自然村通电率达到98.84%，村庄道路硬化率达到98.37%。
三、房地产业对经济增长的贡献明显
房地产业投资在全省固定资产投资的中的作用越来越重要，对全省经济的拉动越来越大。改革开放以来，全省房地产完成投资从1994年的18.19亿元增长到2018年的3535亿元，每年约以25%的速度增长，占固定资产投资的比重保持在14%左右，房地产投资成为固定资产投资的重要组成部分。2018年，全省房地产业增加值达到993亿元，分别占全省GDP和第三产业增加值的4.1%和9.5%，与房地产建设生产、房地产开发紧密相关的建筑业实现增加值2553亿元，房地产业和建筑业的增加值在全省GDP占比达到14.5%，成为带动全省经济的支柱产业。
四、房地产业对拉动相关行业发展和增加就业岗位的意义重大
房地产业属资金高度密集行业，同时关联和带动建材、运输、家电、装饰、中介和物业管理等几十个上下游产业的发展，对于直接带动相关行业发展和增加就业岗位意义重大。
房地产开发一方面与建筑业生产活动密不可分，另一方面直接消耗大量建筑材料，带动了全省水泥、钢铁、冶金、交通设备、专用设备、化工等多个制造行业以及煤炭、石油、电力、热力的生产和供应的发展。与住房有关的消费活动促进了全省家电、家具、家纺等批发零售行业的发展。房地产的开发和销售对金融、批发和零售、交通运输、仓储、邮政以及居民服务业、租赁等第三产业具有很强的拉动效应。利用国家统计局房地产开发投资拉动相关行业的增加值计算模型，可初步测算出，全省房地产开发投资拉动各行业的增加值占全省GDP的3.5%左右，几乎等于房地产业的增加值。
房地产业的发展创造了大量就业机会，有力促进了城乡居民就业。全省房地产业和建筑业就业人员从1993年的83.9万达到2018年的170万人左右，占到全部从业人数的7%。房地产业的发展给全省提供了更多的就业岗位，除了和房地产开发、建设直接相关人员，还有和住房相关的服务行业，如投资销售经营和咨询、价格评估、二手房买卖租赁等相关中介服务以及物业管理的从业人员。
随着经济的发展，城镇化进程加快，城市规模继续扩大，基础设施日趋完善，生态环境更加宜人，人均可支配收入及家庭财力逐年增强，各种住房需求将持续旺盛，全省的房地产业前景将更加繁荣！全省将继续加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳预期，调结构，坚持住房不炒，加快实现全省城乡居民住有所居，人人安居的美好生活向往。
