在固有观念的影响下，我国住房市场发展严重失衡：产权交易领域蓬勃发展，住房租赁却未能快速的发展。发展住房租赁市场，不仅是改善房地产市场供给结构，健全房地产市场体系的重要途径，更是减少贫富差距，推动社会保障制度发展的重要举措。党的十九大提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，住房租赁的重要性被提升到前所未有的高度，住房租赁市场迎来了发展新机遇。2017年国家选取14个城市首批开展住房租赁试点，2018年中共中央国务院发文明确提出“大力发展住房租赁市场特别是长期租赁”。为了明确我省住房租赁市场发展情况，我局近期对陕西省的住房租赁市场进行了调研，了解到陕西省住房租赁市场的现状，提炼出住房租赁市场存在的问题，探讨加快建设培育陕西省住房租赁市场的有效方法和途径，并提出有利于陕西省住房租赁市场规模化、机构化培育和发展的建议。
一、国内外住房租赁市场发展经验
（一）国外住房租赁市场的成功模式
纵观国外住房租赁市场，发展较早，已形成一套成熟的运营体系与模式，美国、德国、日本和新加坡成功的住房租赁市场经验可以为国内住房租赁市场的发展提供不少经验。
美国住房租赁市场较为稳定，房源供给主要由三部分构成：一是私人与房地产开发商提供的市场化租房，占比约81%。二是保障性的联邦政府资助住房，占比约为12%。三是政府与社会资本合作提供的享受税收优惠的租赁住房，占比约为7%。在占比最大的租赁市场供应主体中，租赁机构普遍采取通过REITs自持物业的重资产运营模式。
德国住房租赁市场是欧洲最大、最成熟的市场，同时，其国内房租与房价保持较低水平。从住房租赁的供应主体看，私人与市场化机构供应成为主体。其中，私人供应占比约为39%，机构供应占比约为40%，住房合作社供应占比约为9%，福利房占比约为12%。同时，德国通过制定法规从三个方面保证租赁体系完善性：严格限定房租、维护租赁合同稳定性、保障租赁支付。
日本经历过房地产泡沫、上世纪90年代的金融危机后，日本房地产市场一蹶不振，人口负增长也导致市场需求开始萎缩。日本住房租赁市场的供应主体大致分为两类：一类为租赁中介，另一类为房地产开发商。在历年的新屋开工中，租赁类住房占比稳定在40%左右。租赁类住房中，79%归属于私人企业，10%归属于政府，5%归属于社会企业。
新加坡在住房供应方面以政府行政干预为主，市场调节为辅。其推行的组屋政策为其住房供应的主要政策，政策主要以解决“居者有其屋”为目的，保障中低收入群体的住房需求。政府推行的组屋由国家发展部的建屋发展局统一建造与实施。建屋发展局作为独立性非营利机构，实行综合平衡预算，经营亏损部分由政府兜底。
除了新加坡以外，其他三个发达国家都是依靠市场为基础作为住房租赁市场发展的源动力，政府作为辅助力量。新加坡则反过来，以政府力量为主导，以社会力量为辅发展住房租赁市场。从结果上来看，这四个国家都是成功的案例。
（二）国内住房租赁试点情况
2017年7月和8月，住建部两次发文加快推进住房租赁市场发展，在全国选取成都、广州等14个城市首批开展住房租赁试点。住房租赁发展状况及主要做法有：一是住房租赁供应政府保障、市场主导。针对低收入群体、新就业大学生及引进人才建有公共租赁房和人才安居房，同时，专业化企业提供的多层次住房租赁产品，用以满足丰富多样的住房租赁市场需求；二是专业化、规模化住房租赁企业初步形成，民营住房租赁企业和国有住房租赁企业积极发展租赁业务，产品覆盖了租赁市场里中低端、中端、中高端的需求，形成了多元化的市场结构，国有住房租赁企业，在推动发展住房租赁市场方面取得一定成效，清理、出租闲置存量房源，搭建了国企和民企的合作平台，进一步简化出租流程，稳定租金。三是租赁住房土地供应试点稳步推进。四川积极探索“限地价竞自持”的方式，鼓励房地产开发企业在开发项目中自持部分房源作为租赁住房，并开展了在集体建设用地建设租赁住房的试点；四是从管理体制和服务体制方面不断完善优化住房租赁体制，建立起市、区、街道和社区的四级住房租赁管理体制、诚信机制和定期租赁市场专项检查机制，加大住房租赁补贴力度、完善落实提取住房公积金支付房租政策和争取金融支持等各方面提高租赁市场服务体制。建设住房租赁平台，优化服务，通过大数据应用和“互联网+”等技术手段，建立了统一的住房租赁交易服务平台，实现了多部门住房信息数据共享，并设有房源核验、网签备案等功能，为承租人依法申请办理居住登记、义务教育、缴存使用住房公积金、领取公共租赁住房补贴、缴纳税收等公共服务事项提供便利；五是培育市场主体，强化行业自律。引入全国知名的住房租赁企业，鼓励本土企业通过兼并重组等方式做大做强，支持开发企业、经纪机构和物业企业拓展租赁业务，发挥国有企业引领带动作用，搭建国企与民企的合作平台。主管部门推动成立住房租赁专业委员会，强化行业自律。试点地区发展住房租赁市场取得了一定的成效，但还是存在很多问题，一是信息共享机制尚未建立，城市部门之间数据分割、共享不充分，住房租赁网上交易平台，使用功能还有待完善，网上租房签约、付款和备案等功能不完善；二是租赁房源供应不足，部分公租房规划建设时缺少科学论证，存量向普通居民出租的房屋存在结构性问题，可盘活的存量房少，私人业主出租闲置房屋的意愿不高，国企的厂房和写字楼等尚未盘活，改建成房屋租赁，成本高，企业投入意愿不足；三是市场规范程度低监管难度大，长期以来，普通商品住房租赁市场都是以高度分散的个人出租房源为供应主体，住房租赁的产业化经营水平程度不够，缺少专门的租赁管理规章制度及有效的监管机制；四是租购权益差异依然存在，现阶段我国城市的福利制度、教育制度、医疗制度与户籍制度密切相关，这种制度结构使得“拥有一套属于自己的住房”成为有效解决公共服务需求的必要条件，导致租房者难以享受和产权人同等的城市公共服务；五是传统住房消费观念根深蒂固等，限制和制约着房地产租赁市场的健康发展。
二、发展住房租赁市场的意义
我国住房经过两个阶段的改革，第一阶段（1980年-2001年），是在“住房是商品”的理念引领下将住房体制作为经济体制的一部分，走了一条与经济体制相融的住房商品化或市场化渐进式改革之路；第二阶段（2001年以后）以加强保障房体制建构为目标，保障房建设规模空前，大步迈向与商品房相协调的格局，房价回归合理水平为目标的调控政策伴随其中。此期间，不论商品房和保障房主要是以销售的方式提供居民，几乎没有形成规范的住房租赁市场。
陕西省房地产在这期间经历的房价过快上涨紧接其后的库存过量，房地产市场裹足不前，随着2017年西安市人才引进政策、房价凹地和治理雾霾工地停建等多种效应的叠加影响下，出现供不应求情况，房价过快上涨，限购、限价等相关的调控政策，西安楼市火热迅速传遍全省，随后房地产开发规模迅速扩大，房价已经上涨到一定程度，居高的房价和居民较低收入差距越来越大，居住成本加大，随着大量人口的流入，陕西省特别是西安市“重售轻租”的房产市场结构急需打破，培育发展住房租赁市场，为外来人员及本地区需要住房的人员提供稳定的居所。另外，年轻人的居住消费理念也在发生着改变，过高的房价很难承受，需要父母提供资金支持，还不如利用现有的资金自己创业，或者承担按揭压力很大，直接影响其他消费，他们对生活品质的高要求，不能忍受背负高额房贷的生活方式，所以，租房居住成为最佳选择。
培育和发展住房租赁市场，使之成为房地产市场的重要组成部分，有利于满足居民安居的多样要求，减少住房消费合理发展其他的生活消费，有利于突破传统的住房消费观念，引导年轻人建立理性的消费方式，有利于优化房地产市场的结构健康发展，也有利于社会的稳定和经济发展。
（一）有利于发展多样的住房市场，满足不同的住房需求
目前，陕西省房地产市场以商品房销售为主要模式，这种单一的住房消费方式，很难满足人们对住房的不同需求，不同人群和不同类型的住房需求确实存在，随着流入人口的增加，这种需求更加旺盛。目前，刚毕业的学生想要有一套安全，装修精致，有情调的房子；外来务工者想要一套交通方便，设备齐全的房子，学生家长想要一套学校附近的两居室；有些有房产的市民因为各种原因不能住自己的房子也只能租房而居。可见，一个人口流入较大的城市，租房市场的需求是多种多样，并且租房市场远大于买方市场，但是经朋友或熟人介绍、中介介入或网上租住平台发布房源等租住方式基本都是个人持有房源，这种传统租住模式，很难满足租房市场多样化的需求。所以，需要引导房地产企业、租赁企业和其他企业，个人资金进入住房租赁业，政府继续提供公租、廉租房，培育发展滞后的住房租赁市场。
一些西方经济发达国家的住房市场经验证明，住房租赁在房地产市场始终占有不可忽略的地位，居民住房私有化约60%左右，还有相当部分的居民租房居住，我国由于传统观念和住房历史的原因，多年以来出台的房改政策和信贷政策都是鼓励只售不租的居住交易模式。因此，多年以来我国住房租赁发展缓慢，住房投资单一，开发建设的品种单一，满足不了居民的多层丰富的居住需求，也制约着居民居住的需求。促进住房租赁市场的建立，有利于激发居民住房的多种需求，市场再提供各类租赁产品去满足各种居住需求，良性循环有利于住房租赁市场的发展。
（二）有利于促进居民合理的居住消费
理论上，购买住房消费包括两部分，即购买住房和购买住房产生的派生消费，对于计划买房（改善型和刚需性）的家庭来说，他们会为买房而进行储蓄，在收入增长有限的情况下，一般家庭用于消费的资金就会减少，从而促使他们减少消费；购买住房的派生消费，是居民在购买住房后，会相应促进对建材、家具、家电，及家居品的消费，同时会挤压其他商品和服务的消费支出。近两年陕西省房价上涨较快，房价收入比已达到7左右，（房价收入比反映的是商品住宅价格和居民收入之间的关系，我国城市居民理论上能承受的房价收入比的区间的上限约为4.1～6.2倍之间，放宽来说，无论如何不应超过7倍），再从2018年1-9月的数据看，陕西省住宅价格同比上涨25.9%，而城镇居民人均可支配收入同比增长8.0%，房价上涨的速度远高于收入增长速度，房价收入比将会继续加大，要购买住房，首付需要支付的金额增大，购房者不得不减少其他的消费支出，攒钱存首付。
住房租赁市场的存在，有利于居民根据自己实际经济收入情况做出住房消费的合理选择，与购买住房不同，住房租赁对住户的经济要求不高，租户只需要支付相对较少的租金，就可以取得房屋的居住权，无需为了购房，无限的挤压其他生活消费。
（三）有利于突破传统的住房消费观念，引导年轻人建立理性的消费方式
目前“无房不婚”、“啃老购房”和“一步到位”已主导年轻人住房消费，应该倡导理性消费观，转变住房消费观念，逐步树立“先租后买，先小后大”的理性住房消费观。先租后买的一个重要前提，就是房价和房租都比较稳定。2018年7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神，决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃，“坚决遏制房价上涨”的调控精神，有利于稳预期，减少投资性购房和预支购房。“先租后买”的关键莫过于租购权益是否对等。过去，房屋上被附加了过度的公共福利，如学区房，导致买房成为大多数人迫不得已的选择。如今，很多城市都在推进“租售同权”，剥离附着于住房之上的公共福利属性，赋予租房者与购房者同等的权益，此举有利于提升住房租赁市场的吸引力。在房价长期稳定和“租售同权”的前提下，“先租后买”还需要的重要保障就是有房可租，目前住房租赁市场普遍存在着两大问题，一是市场上可供出租的房源太少，供不应求。二是租赁市场不规范，合同不具备约束力，缺少相应的法律法规进行管理，实质上都是由于住房租赁市场发展的滞后性，已经严重影响了“先租后买”这个理性住房消费观念的建立，只有培育发展住房租赁市场，使租房变成一件简单而便捷的事情，房源丰富，租价和租住关系稳定，租购权益平等，年轻人无需为了结婚而操心住房，父母无需为学区房而担心，无疑将会打破传统年轻人只能购房不愿租房的住房消费理念。
（四）有利于化解和转移房地产市场的风险，促进房地产市场健康发展
由于高房价和需求旺盛等原因，国内的住房租赁是一个很大的市场，租赁市场将会成为中国房地产市场“最后的红利”。随着党中央提出今后房地产工作的方向“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”和“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房”精神，旨在打破以销售为单一方式的住房市场，建立租售并举的住房市场。随着人口红利的消失，住房趋于饱和，在稳预期稳房价的调控政策下，房地产开发将逐渐成为“夕阳”业，开发企业的销售利润将会减少，单一以开发销售为主的房地产企业承担的风险就会加大，为应对风险，最好就是走多元化发展道路，最有条件和最便捷的就是开展住房租赁业务。国际上房地产市场发展比较成熟的国家，房地产企业既从事房地产开发，又大量经营住房租赁业务，有些企业租房业务的收入远远大于开发销售业务，如美国，住房市场最活跃的是租赁营业活动，而购房需求反而不如租房需求旺盛。因此，培育和发展住房租赁市场意义重大，可以化解和转移企业的经营风险，有利于建立租售并举的相对稳定住房市场。
三、住房租赁市场的现状研究
今年下半年以来，对全省西安市、渭南市、延安市、榆林市和安康市5个市的发改、住房管理、国土和银行等相关部门和29家房地产业、住房租赁企业和物业企业租售同举的情况进行了调研，发现目前住房市场基本以销售为主，企业自持住房进行出租的项目非常稀少，西安市已有房地产企业进入租赁市场，而其他地市企业对开展租赁业务仍处于观望状态，政府住房租赁项目主要还是以廉租和公租房保障性质为主。住房租赁市场发展的需求有所差异，西安市由于人口流入数量急增、房价上涨较快，急需培育和发展住房租赁市场，其他城市适时培育和发展本地住房租赁市场稳房价稳预期，房地产租赁仍以传统的租住方式为主，规模化和机构化租赁处于萌芽起步阶段，规范化的住房租房市场需求开始体现，相关部门对发展住房租赁的相关扶持政策尚不明确，住房租赁监测体系尚未建立。
（一）西安市急需培育和发展住房租赁市场，其他城市适时培育和发展本地住房租赁市场
住房租赁需求主要取决于一个城市流入人口数量，一个城市有吸引力，流入的人口的多，住房租赁需求就大，在陕西省的10个市和杨凌示范区，目前只有西安流入人口很大，去年开始实施的人才引进措施，另外西安市高校众多，每年将会有一大批毕业生留下来，相对周围地区经济较发达，每年前来务工的人口也很多，妥善的解决这些人的居住，为西安市留住人才和工作者，现有的以销售为主要模式的住房市场很难解决他们的居住需求。近两年西安市随着人口的骤增，住房的刚性需求加大，住房供不应求情况出现，房价快速上涨，引发恐慌购房心理，进一步加剧供需矛盾，限购和限价调控政策推出，购房开始回归理性，但是仍有很多住房需求依然没有得到满足，由于现有的住房租赁市场存在太多的问题，并不能为他们提供安定的居所，迫使产生很多的购房需求，如果不尽快培育和发展住房租赁市场，为需要居住的人群提供便捷的住房租赁，供需矛盾还会爆发，不利于西安市住房市场的稳定。从企业的调研情况来看，目前西安市房地产市场降温，不是需求减少，而是需求者处于观望状态。另外，从开展住房租赁业务的企业了解到，目前西安租房需求量也很大，要缓解供需矛盾，引导“先租后买”的住房消费理念，妥善满足这些住房需求，西安市急需尽快培育和发展住房租赁市场。
除西安市外的其他地区，人口流入量很少，人口相对稳定，租住需求量较小，目前还缺乏发展规模化住房租赁的条件，但是由于西安市楼市的辐射作用以及前期未去库存实施的货币化安置政策，各大房地产如碧桂园、绿地和万科等房地产企业在本地区入驻开发项目，刺激本地房价节节攀升，2018年1-11月我省各市的住宅价格都呈现同比上涨趋势，9个市价格同比上涨幅度超过10%以上，房价上涨较快，供需矛盾存在，适时的发展住房租赁市场对于稳房价稳预期是非常有必要的。
（二）住房租赁机构化、规模化发展开始萌芽，规范化的住房租赁市场需求开始体现
在我国的住房租赁市场中住房供应主体仍以个人为绝对主体，比例高达90%以上，而在发达国家，专业的租赁企业提供房源占比高达30%，高出中国3倍。虽然2017年以来，陕西省发布了加快培育和发展住房租赁市场的实施意见，建立以租购并举的住房制度，健全市场配置，鼓励房地产、中介机构、其他企业和个人进军住房租赁市场，拓展房地产租赁业务，打开陕西省住房租赁业务的道路。但实际上，陕西省整个住房租赁也还处于较为落后的阶段，机构化、规模化住房租赁尚处于萌芽状态，房地产企业从事租赁业务的热情并不高，绝大部分处于观望状态。尤其西安市以外的其他地区，调研了19家房地产企业，其中18家均没有开展租赁业务，并表示近期不会开展此类业务，由于上半年各地区的商品房销售较好，企业有房不愁卖，去库存速度较快，加上当地流动人口少，机构化、机构化的租赁发展空间有限。
西安市是陕西省流动人口最多的城市，住房租赁需求旺盛，目前在西安市住房租赁市场主要有四种方式：一是中介租赁。有房源需要出租的个人通过中介公司在门店和网络平台发布房源消息，租房者来到门店或在其网上住房平台选择所需住房，整个租房过程，中介公司全程参与，现在各个小区及周围均可看到这类房屋中介公司；二是“互联网+房管+金融”，是长租公寓的运营方式，这种新型的租赁方式正面临资金风险的考验，要健康发展还需要建立有力的监管制度；三是房地产企业建立的规模化租赁模式，企业可以出租自有住房，也通过租购的方式获得房源，装修后出租；四是隐形租赁，房源持有者直接招租的住房租赁模式，这种租赁方式主要集中在房源比较集中的城中村和城中村拆迁后的安置小区。住房租赁的主要房源有商品房性质的出租房、农民出租房，廉租房和公租房。廉租房和公租房是保障性质的住房租赁，由于住户的准入门槛设置、租金设定和调整、租户退出机制等方面均有政府进行管理和调控，近期国务院为了解决公租房运营管理中专业人员不足、服务水平不高、管理不规范等日益突出问题，在8个省开展政府购买公租房运营管理服务试点工作，陕西省也在其中，但规定购买服务内容不得包括对保障资格的准入和取消。可见廉租房和公租房在一定程度上仍继续隔离于住房租赁市场之外，严格的说不能算租赁市场的一部分，但却是租房市场的重要补充。
目前，西安市住房租赁行业正由以中介及个人为主的无序状态向注重品牌和产品的规模化租赁方式转变，各路资本和房地产巨头开始陆续进入住房租赁市场，目前的盈利模式主要还是租金差模式，其他模式尚处于探索阶段，租赁行业需要规模效应才能盈利，多家企业在拓展拿房，积极进入住房租赁市场，但整体的租赁运营能力低下，出资方于对收益要求较高，被迫提升租金或是加大融资力度，导致租客无法承受房租，或者对租住房屋品质控制能力减弱。西安市万科泊寓和龙湖冠寓以及西安市城市建设集团等房地产企业开始进入西安租赁市场，但现阶段尚未有真正意义的品牌巨头，机构化、规模化发展道路任重而道远，尚处于起步阶段。
大型企业进入住房租赁市场，对机构化、规模化租赁市场的建立和发展非常重要，同时，由于企业本身的行为肯定是带有商业目的，以营利为最终目的，大型企业的大规模进驻租赁市场，有可能因为部分大型企业的集团性垄断经营而造成租房价格的推高或者利益输送，这就需要相关的政府部门对企业进行严格的监管，以防商业性垄断或者抬高租金等现象的出现。目前，由于机构化和规模化的住房租赁模式尚未建立，这方面的矛盾尚未凸显，防范垄断性等不规范经营的机制应该有预见性的提前建立。另外，租赁市场处于起步阶段，运营模式尚处于探索中，近期曝光长租公寓装修甲醛超标，长租公寓运营公司解散，租金转为金融债务由租客承担等不良事件，说明政府需要进一步规范租赁市场，相关的政策法规急需建立，为租赁市场保驾护航。
（三）住房租赁政策正在路上，尚未有明确的细则落地
2016年12月，人民政府办公厅出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，各市也纷纷出台或正在出台培育和发展住房租赁市场的实施意见，政府部门还没有出台具体的扶持住房租赁细则，住房租赁监管平台开始建立，尚未形成较为完善的住房租赁运行监测体系。
从调查的5个市的情况来看，目前各市提供的租赁型住房用地都是带有保障性质的，用来建设公租房和廉租房，对于租赁型商品房的用地还没有相关的优惠政策出台，没有集体用地建设租赁房的相关政策。从金融方面来看，由于陕西省住房租赁市场尚处于初级阶段，住房租赁市场发育不完善，还没有形成一套完善的住房租赁运行监测体系和租赁信息服务平台，各大银行金融机构对开展租赁住房相关的住房租赁信贷和相关金融业务多数保持观望态度，但均有计划未来开展相关业务。目前，积极在全省范围开展住房租赁信贷和相关金融业务的主要是建设银行，在西安、安康和延安等市协助政府建立租房租赁信息平台，金融产品和服务有支付结算，提供相关的房租代收等传统结算服务，还有金融支持类产品，分为公司类住房租赁贷款和个人类住房租赁贷款，但受众面很有限。调研企业反映，目前并没有从土地、金融和税收等方面得到明确有利的开发建设租赁住房和租赁业务的优惠政策。
四、住房租赁市场发展初期出现的问题
（一）企业进入住房租赁市场的积极性不高
对我省的25家房地产企业调查，显示有2家企业有意向并正在进入住房租赁市场，1家从事公租廉租房开发项目，22家表示近期没有开展住房租赁业务的意愿，可见，企业进入住房租赁市场的积极性并不高，传统的以销售为主的住房消费观念依然是住房市场的主导思想，主要原因：一是住宅销售持续好转，价格保持坚挺，销售比出租资金回笼快、利润高。2018年1-11月，陕西省商品房销售面积3475.69万平方米，同比增长7%，住宅均价7852元/平方米，同比增长21.8%，近两年全省开发的住宅小区销售很好，价格上涨较快，资金回笼速度较快，销售成为最佳选择。相对的开展租赁业务，企业前期购地的投入和开发建设资金投入很大，采用出租的方式，资金收益率很低。所以，对企业来说出租不如销售，以西安为例，大概的估算租售比来说明此种情况，以目前的土地市场条件，楼面价5000元/平方米，建设成本5000元，每平方米成本10000元，租赁价格大概25元/平方米，租售比1:400（租售比指每平方米使用面积的月租金和每平米建筑面积房价之间的比值），意味着企业需要400个月（33年）才能收回成本，如果加上各种税收、融资成本和运营成本，企业资金收回的时间会更加漫长，企业会面临巨大的资金压力，所以绝大多数企业不会开展住房租赁业务。二是目前并没有明确的关于土地、财政、金融、税收等相关政策支持企业开展租赁业务，再加上，企业建设租赁住房在成本把控和标准化质量把控上薄弱，后期运营管理也会有所顾虑，无法激起企业开展此项业务的积极性。陕西省有房地产企业建设开发租赁房项目，主要有两种情况，一是政府扶持建设廉租和公租房项目，二是以长租公寓作为存量转型和去库存的载体。
（二）住房租赁行业规则尚未建立，行业管理薄弱
陕西省房地产租赁市场还存在市场不规范、制度不完善等问题，表现在：一是租住价格的盲目性。中介机构、个人、单位各自独立经营，租赁形式单一，管理粗放，形不成规模，租赁价格难以把握，租赁收益无法保证；二是协议（合同）条款欠缺，经常引发纠纷；三是由于相关法规不配套，执法力度受限，在管理过程中，主动登记备案率不高，导致大量房地产租赁税费流失；四是管理房产租赁市场的部门涉及公安、工商、税务、房地产等部门，管理效率不高，缺乏从上到下的协调管理机制；五是住房租赁行业协会尚未成立，行业缺乏标准和自律性。
（三）出租房源缺乏，整合改造难度较大
培育和发展规模化、机构化住房租赁市场，对有大量多层次租房需求的西安市住房租赁市场来说，重要的是需要稳定的房源供给，因为管理的原因单个分散的租赁住房并不是租赁企业需要的房源，需要整栋的房屋至少是房屋的整个单元装修改造后作为经营场所，以便后期统一管理。目前，适合的房源有房地产开发的销售不好公寓、办公楼、商业房屋项目、经营不好酒店等，工厂的废旧宿舍和厂房因产权问题很难列为合适的房源，房地产商对开发住房租赁项目意愿不高，近期提供给住房租赁市场的房源会很有限，从这些方面来看，规模化发展租赁市场很大问题就是房源短缺。
（四）税赋偏高，抑制住房租赁企业的利润空间
住房租赁的税收，主要按住宅、非住宅和个人、公司区分，不同类别的有不同的税收要求，个人出租住房税类有6种：增值税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加、水利基金、房产税和个人所得税，其中房产税4%和10%。住房性质为非住房多了一个印花税，另外房产税（12%）和个人税（20%）比住房性质为住宅的高得多，企业出租住房房地产税也是12%，这样有明显差别的税收政策不利于住房租赁市场的培育和发展。一方面限制了住房租赁的房源，租赁企业不愿改造非住宅性质的租赁住房，如废旧办公楼、闲置厂房、经营不善的酒店和库存的办公楼等社会闲散住房资源得不到有力利用；另一方面也限制了发展机构化、规模化和专业化的住房租赁企业。
五、促进住房租赁市场发展的建议
（一）通过住房租赁市场金融化实现收益扩大
要培育和发展机构化和规模化的住房租赁市场，在租赁回报率不高的情况下，必须要有金融支持，可参考美国的住房租赁市场的金融化案例，完全有可能通过金融化实现收益扩大。在美国持有物业比较麻烦，出租后每年缴纳房产税、个人报税等事务，租后维护也很繁琐，而且维护成本和出租成本也不低，如果他们要投资房地产的话，就会去买REITs(房地产信托投资基金)，长期来看，收益不比个人买房低。另外，银行可通过CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)的方式，为租赁项目提供低息贷款。金融市场与房地产市场的互动是很重要的，不是说单靠几家企业，或者政府的几个政策，就可以把住房租赁市场撑起来的，金融市场和住房租赁市场如果不打通的话，风险就只能集中在少数机构或开发商手里，无法快速扩大规模。
（二）推进住房租赁企业建立行业协会
行业协会是社会组织，它的产生和发展是社会分工和市场竞争日益加剧的结果，反映了各行业的企业自我服务、自我协调、自我监督、自我保护的意识和要求。市场化的本质是由市场解决问题，政府的角色应该是监控、防范风险，而非过度干预市场，在住房租赁市场比较混乱、尚处于起步阶段，应该建立住房租赁行业协会，协助政府规范住房租赁市场，制定相关行业标准，共同维护住房租赁市场阳光透明运作。
（三）整合社会闲置房源，扩大住房租赁市场的房源
要规模化和机构化发展住房租赁业务，最基本的条件就是要有充足的可供租赁的房源。如果长时间租赁房源不能得到有效补充，势必会转而推高房租的快速上涨，但只靠国家和各级政府的财政收入投入修建大批租赁房，要在短时期内实现这一目标，是不现实的，所以应该盘活空置住房资源，最大限度为租赁市场提供丰富的房源。调研时，从物业公司了解到他们所管理的小区，旧小区空置率大概在30%左右，新小区在40%左右，租住率只有10%左右，毛坯房不适合出租，装修后不愿出租，持有人盼着房价上涨，再进行产权交易，所以租房的房源掌握在散户手里，其实是一种社会资源的浪费，政府应当采取有效措施，鼓励空置房持有者积极出租，如适当减免个人所得税或者设置房屋空置税等方法。另外，鼓励房地产企业通过开展长租住房业务盘活库存，允许办公楼项目、商业用房或可改造的空置厂房等进入住房租赁市场，这样既盘活了这部分巨大的社会存量资源，又解决了租赁房的房源问题。另外，出台相关政策鼓励在集体用地上建设租赁房项目，进一步扩大租赁房源，从而可以加快健康的租赁房市场和商品房市场的形成，有利于民生，有利于社会和谐稳定，一举而数得。
办公楼、酒店等商业用房改造成长租公寓出租的这类扩展房源，政府部门应该按住宅的费用收取水电和物业等费用，以减少租户的费用，提高租住率，更好地促进各类房源进入租住市场。
（四）规范和降低住房租赁的相关税收
在企业开发建设及运营住房租赁项目阶段可适当减免相关税收，如企业开发建设住房租赁项目，可降低房产税税率，土地使用税税率，降低住房租赁企业的所得税税率，鼓励企业参与到住房租赁的建设开发及运营中来。另外，通过减免个税政策，减轻年轻人租房的负担，如尽快落实公积金提取和个人所得税专项抵扣等方面的政策。
（五）政府积极建立和完善住房租赁服务管理体系
政府成立住房租赁监管机构，建立统一的住房租赁信息和租赁服务监管平台，统一发布租赁房源，解决租房人对出租房的真实性判断、找房难、住房难等问题，同时要稳定租金，如不同地段、不同类别、不同品质房源的限制租金报价，对住房租赁市场进行统一的有效监管。
（六）鼓励各类企业进入住房租赁市场，尤其是推动行业龙头国有和民营企业优先进入住房租赁市场
住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业。在培育和发展住房租赁市场初期，国家可以先把土地拿出来给行业龙头企业去运营住房租赁项目，开发商、投资商、和银行也要参与进来，整个市场才能发展起来。在一个成熟的住房租赁市场中，各方面的法规管理政策健全，民众就能享受到优质的住房和便捷的服务，因为住房租赁市场这台机器已经在良好运转，并且发挥作用了。
