——改革开放40年陕西经济社会发展成就系列报告之七
改革开放40年来，特别是住房制度改革近20年间，我省商品房市场发展迅速，房地产业也成为全省重要的产业。首先，对城乡居民居住条件改善作用显著，2016年城市居民人均居住建筑面积达到32.6平方米，40年间增长了近9倍，农村的人均居住建筑面积达到了44.7平方米。其次，对国民经济的贡献越来越大，对建筑业等各行业也产生了明显的拉动作用，房地产业的增加值从1978年的0.99亿元增长到2016年的747.17亿元，占全省GDP的比重从1.2%上升到3.9%。房地产业具有产业关联度高、对投资和消费带动效应明显的特点，住房消费已经成为新的消费热点，安居已经成为全社会和每个家庭息息相关的重大事情。
一、房地产市场发展历史回顾
改革开放到1993年前我省城镇居民住房以单位福利房为主，房地产业尚处在探索阶段，1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动，公有住房出售工作快速推进，住房公积金制度加快建立，通过实施国家安居工程建立了经济适用住房的基本政策，同时推动了商品住房开发交易的不断发展，商品房初期经历了急剧快速发展，在宏观调控下低迷的迷茫阶段。1997年，我国经济发展面临突出问题：亚洲金融危机爆发，国内需求不足，经济增速下降。保持国民经济持续平稳健康发展，迫切需要培育新的经济增长点。纵观世界各国经济增长的经验，住宅建设具有产业关联度高、对投资和消费带动效应明显的特征。同时，从国内情况看，经过多年的改革开放和经济发展，我国城镇居民的住房支付能力明显提高，改善住房的愿望较为迫切。1998年国务院出台城市住房制度改革框架，停止福利住房分配制度，城市居民家庭住房开始实行市场化，我省房地产业才开始步入正式发展阶段，大致可以分成四个阶段，分别是：孕育成长期、快速发展繁荣期、调整相对稳定期和危机与发展并存期。
孕育成长阶段（1998年-2003年）：从1998年国务院出台城市住房制度改革框架，停止福利住房分配制度，开始城市居民家庭住房实行市场化，到2000年逐步形成住房分配的市场化体系。这阶段房地产开发投资不断加快，到2003年，房地产住宅投资规模达到123.69亿元，每年平均以29.6%的速度增长，同时商品住宅销售面积533.4万平方米，年平均增长26%，商品住宅的均价从1199元/平方米上升到2003年的1395元/平方米，年平均增速3.1%。在这个阶段，商品住宅市场刚开始形成，房地产投资和销售增长很快，此时消费需求主要是以自住为主，房价相对比较平稳。商品住宅在解决城镇居民家庭住房中的占比并不高，2003年仅达到了6.8%，主要是商品住宅市场化的孕育期，社会对市场化分配住房处于认识和适应阶段，也是商品住宅市场逐步走向市场化的阶段。
快速发展繁荣阶段（2004年-2011年）：2004年以后我省商品住宅市场进入了快速发展阶段，房地产开发投资年平均以34.2%的速度高速增长，到2011年全省的房地产住宅投资已经超过千亿，商品住宅的销售面积2874.51万平方米，以29.4%年平均速度增长。伴随着投资、商品住宅销售规模快速增长的同时，房价也快速的上涨，这8年间，商品住宅平均价格从1395元/平方米上升到4705元/平方米，平均每年以16.7%的速度增长，高于城镇居民人均可支配收入的平均增速13.6%。快速增长的房价迫使人们加快购房的步伐，除了自住型需求外，同时吸引了大量投资和投机需求快速的壮大繁荣了房地产市场的需求。由于商品住宅价格的过快增长，频频掀起购房热潮，国家出台房市的调控政策，房价得到暂时性抑制，房市回归平静，2008年为了应对次贷危机，国家出台了系列宏观经济刺激和调控政策，抑制性的房地产调控政策出现了“松绑”，需求再次集中爆发，房价在2011年的增速达到了较高水平，同比增长28.3%，至此房地产市场需求达到了鼎盛时期。
调整相对稳定阶段（2012年至2016年）：2012年到2016年房地产商品房住宅年平均投资1772亿元，平均年增长速度只有6.7%；商品住宅的年平均销售面积2786万平方米，平均年增长4.5%；商品住宅平均价格5264元/平方米，年平均增长2.3%，远低于城镇居民平均可支配收入的平均增长速度8.2%。随着商品住宅市场规模扩大，2016年城镇居民家庭中有31.1%是通过购买商品房解决住房问题。房地产发展到相当大的规模，房地产开发投资和销售面积增长速度都在减缓，房价增长缓慢甚至出现负增长，投资及投机性需求迅速缩减，主要以自住型需求为主，房地产市场出现调整相对稳定状态。
危机与发展并存阶段(2017年以后)：2017年在人才引进政策、区域大发展理念、房价价格凹地效应、安置货币化等多重作用下，我省相对平稳的房地产市场，刚性需求、改善型需求和投资性需求全方位爆发，房地产市场再次进入炙热阶段，区域化的调控政策频频出台，仍难抑制人们的购房热情。2017年我省商品房住宅投资2146亿元，同比增长12%，商品住宅销售面积3420万平方米，增长13.5%，住宅均价6477元/平方米，同比增长23.1%。快速上涨的房价，引发居民恐慌性心理购房，投资性购房、刚性需求和改善型需求共同作用，需求增长空前高涨，房地产开发规模急剧扩大，房地产发展和危机并存。
二、房地产业在改善居住条件和带动经济增长中的发展成就
（一）房地产业的发展对改善居民居住条件的改善作用非常明显
习近平总书记在十九大上提出“房子是用来住的，不是用来炒的”再次定义了房地产的基本功能，最重要的是房地产业对居民的住宅条件的改善功能，作用日益明显。1994年至2017年商品住宅竣工面积累计19330万平方米，销售住宅商品房面积累计32528万平方米，我省城镇居民人均住房建筑面积从改革初期的3.35平方米，增加到2016年的32.6平方米，其中36.8%的城镇居民通过购买商品房解决居住问题，不仅居住面积加大，同时居住条件也得到了很大的改善，有管道供水入户的家庭97%，有水冲式卫生厕所的占88%，有供暖的占88%，管道燃气和电做饭的家庭占93%。
同时，为改善困难群众的居住条件，我省加大保障性安居工程建设力度。2013年以来，我省保障性安居工程保持全国前列，住房保障体系基本形成，5年来，全省累计开工建设保障性安居工程174.66万套。改造各类棚户区112.25万套，累计发放租赁补贴86.4万户，完成投资3186.26亿元。281.52万户城镇中低收入住房困难家庭、外来务工人员和城镇新就业职工的住房问题得到有效解决，11.4万户城镇低保住房困难家庭实现应保尽保。有效地改善了部分中低收入群众的住房状况。
改革开放以来，随着家庭联产承包责任制的推行，农村发生了翻天覆地的变化，人们生活水平和质量得到显著提高，人们已经不满足原有的住房条件，开始兴建更加宽敞的房屋，2016年农村97%的家庭通过自建住房，人均住宅建筑面积已经达到44.7平方米，83%的家庭居住的是单栋楼房或平房，砖混和钢筋混凝土机构的房屋占70%，管道供水入户达84.3%，农民的居住条件也得到了很大程度的改善。
（二）房地产开发对经济的拉动作用日益重要
房地产业投资在我省固定资产投资的中的作用越来越重要，对全省经济的拉动越来越大。改革开放以来，我省房地产完成投资从1994年的18.19亿元增长到2017年的3101.97亿元，每年以25%的速度增长，占固定资产投资的比重基本保持在14%左右，房地产投资成为固定资产投资的重要组成部分。2016年，我省房地产业增加值达到747.18亿元，占全省GDP的3.9%，占第三产业增加值中的比重是9.1%，对第三产业的贡献率达到了9%左右，与房地产建设生产、房地产开发紧密相关的建筑业实现增加值1943.2亿元，房地产业和建筑业的增加值在全省GDP占比达到13.9%，成为带动我省经济的支柱产业。
（三）房地产对其他产业和就业的带动作用明显
房地产业具有产业链条长、关联行业多的特点。房地产开发一方面与建筑业生产活动密不可分，另一方面直接消耗大量建筑材料，带动了我省水泥、钢铁、冶金、交通设备、专用设备、化工等多个制造行业以及煤炭、石油、电力、热力的生产和供应的发展。住房销售后，与住房有关的消费活动促进了我省家电、家具、家纺等批发零售行业的发展。房地产的开发和销售，都会相应地对金融、批发和零售、交通运输、仓储、邮政以及居民服务业、租赁等第三产业具有很强的拉动效应。利用国家统计局房地产开发投资拉动相关行业的增加值计算模型，可以测算出我省房地产开发投资拉动各行业的增加值占全省GDP的3.5%左右，几乎等于房地产业的增加值。
房地产的发展创造了大量就业机会，有力促进了城乡居民就业。我省房地产业和建筑业就业人员从1993年83.9万达到2017年的132.6万人，占到全部从业人数的6.4%。除了和商品房投资开发、建设直接相关人员，还有房地产投资销售经营和咨询、价格评估、二手房买卖租赁等相关中介服务以及物业管理的从业人员，房地产业的发展给我省提供了更多的就业岗位。
房地产业的发展给全社会带来了巨大的红利，同时也抑制着其他实体经济的发展，2017年全省商品房销售额达到2661.08亿元，同比增长49.1%，房地产企业的利润总额161.09亿元，同比增长118.2%，房地产业巨大的利润，其他行业很难与之匹敌，吸引社会资本洪水般的流向房地产业，其他行业很难得到资金发展，如何处理房地产和其他产业并存、共发展是房地产业发展面临的难题。另外，房地产自身也存在发展问题，房市炙热，房价上涨过快，远高于收入增长速度，导致全民炒房，房地产泡沫严重，房地产业危机暗藏。如何减少房地产泡沫，化解房地产业暗藏的危机，稳定房价，满足居民的住房需求，回归房子最基本的居住功能，引导房地产和其他产业并存共发展，成为现阶段房地产业发展面对的主要问题。
