——关于渭城房地产业的调研报告
近年来，随着西部大开发、西咸一体化的快速发展，渭城区房地产开发已经进入一个全新的阶段。特别是近三年，在西咸新区获批国家级新区的利好信息刺激下，以及西安出台了一系列房地产调控政策，西安许多购房需求者选择在离西安周边购房。加之近两年随着融创、碧桂园、恒大、奥园、荣盛等品牌开发商纷纷进驻咸阳，也带动了咸阳房地产市场，土地成交价格节节攀升。2018年8月6日，咸阳碧浩房地产开发有限公司以19.9259亿元摘得咸阳七厂十字东北角290.75亩土地，地价686万元／亩，标志咸阳单价新地王诞生！从而使得渭城房屋均价由4000元/平方米左右攀升至8000元/平方米左右，目前还在逐步小幅上涨。但是，房地产市场同样也存在地源紧缺、项目建设进度缓慢等问题。下面，结合我们对渭城区房地产企业和项目进行走访、调研、分析，形成如下调研报告。
西咸新区托管移交后，渭城区房地产开发用地主要来源于老城区拆迁改造。2019年，辖区注册统计在库的房地产企业共41户，其中有投资项目的房地产企业22户，投资项目22个，项目计划总投资138.94亿元，已累计完成投资77.3亿元，剩余投资61.64亿元。截止2019年10月，渭城区房地产本年投资11.44亿元，同比下降24.19%；商品房销售面积13.6万平方米，同比下降42.74%。
一、房地产市场现状
1、各种不利因素叠加，开发投资进度放缓。
2018年禁土令延长至今年4月，加之全年雨水较多等不利因素影响，项目单位全年有效建设时间累计仅为4个月，进度缓慢、投资下滑。1-10月，渭城区22个房地产开发项目，完成投资11.44亿元，下降24.2%。从结构看：住宅投资8.75亿元，下降29.08%，占全部投资76.49%；办公楼投资0.08亿元，增长42.2%；商业营业用房投资0.99亿元，同比下降33.9%；其他用房投资1.62亿元，同比增长51.6%。
2、新开工项目增多，房屋开工指标上扬。
新开工项目开局良好是带动房地产开发投资企稳好转的重要因素，渭城区房地产新开工项目个数和新开工面积稳步提升。1-10月，渭城区房地产新开工项目8个，同比增长300%；渭城区新开工面积35.68万平方米，同比增长102.99%。新项目和新开工面积的增长，对渭城区房地产开发投资形成有力支撑。
3、商品房销售放缓，住宅占销售主体地位。
今年以来，渭城区房地产市场保持平稳，房价较2017年有所回落，消费者持币观望理性消费，改善型住房逐渐升温。目前随着全国各大房地产商进入咸阳，消费者更加重视品牌效应、物业服务及周边配套，纷纷选择基础设施完善、规划布局合理的秦都区、西咸新区等大型房地产商开发楼盘购房，商品房销售放缓。1-10月，房屋销售面积13.6万平方米，同比下降42.7%。从结构看：住宅销售13.47万平方米，同比下降43.27%，占全部销售面积99.04%；商业营业用房销售0.13万平方米。
4、住宅需求变化，改善性户型预热
房地产调控政策不断出台，更为灵活的公积金贷款政策、二胎政策放开等一系列调控政策的推出，刺激楼市上扬，改善性住房占比扩大。从房屋新开工面积结构看：住宅新开工29.92万平方米，同比增长97.39%，占全部新开面积83.86%；其中90平方米及以下的刚需性户型房屋新开工面积0.56万平方米，同比下降8.19%，占住宅开工面积的比例为1.87%。；90-144平方米的改善性户型新开工面积25.77万平方米，同比增长80.31%，占住宅新开工面积的比例为86.13%；144平方米以上的享受性户型新开工面积3.61万平方米，同比增长931.09%；商业营业用房新开工1.01万平方米，同比下降9.5%；其他用房新开工3.34万平方米，同比增长285.58%。
二、房地产市场存在的问题
1.城市布局滞后，周边商业配套设施有待完善。
渭城区地处老城区，长期以来缺乏科学规划或规划相对滞后，导致建设随意性增加，造成功能布局混乱、基础配套落后，居住环境较差。加之，辖区没有成熟的商业中心或城市综合体，更没有拉动城市经济的高档商场酒店等。辖区东部受到石油化工企业影响，空气质量较差，居民生活环境质量不高。尽管目前正在治理，但整体生活环境不理想。辖区北部以大中专院校为主，住宅多以文林路为中心线，分布两侧，属于比较偏僻的路段，商业配套设施有待完善。
2.发展空间小，房地产开发用地紧张。
2017年，西咸新区托管移交后，渭城区93%约205平方公里划转西咸新区，仅剩17平方公里的老旧城区，发展空间不足，项目建设用地难，开发成本高。目前，渭城区房地产开发用地主要来源于老城区拆迁改造，但城内老城区和城中村拆迁改造情况复杂、进度较慢，难以提供有效的房地产开发用地。
3.市政基础建设缓慢，制约开发进度。
近年来，因环境保护和治污降霾等重点工作需要，各类检查较多，政府职能部门未能及时统筹协调，对房地产项目开发进度带来一定影响。加之市区市政基础建设缓慢，道路多年没有拓宽，交通性干路和商业性干路混杂，城区容易导致交通拥堵，施工车辆通行困难；下水管道不畅，雨污排通缓慢，也在一定程度上影响房地产项目开发建设进度。
4.房地产市场走向品牌效应，本地企业发展前景不容乐观。
咸阳市作为一个中等发展城市，毗临省会城市西安，近几年融创、碧桂园、恒大、荣盛发展、中国奥园、万科、新城控股等全国性房企进驻咸阳市场，相对本地房地产企业无论在资金、规模、服务上都占有绝对优势。渭城区在库的41个房地产企业中，有开发项目的房地产开发企业只有22个，占到总量的53.67%，其余19个企业无后续项目支撑，本地房地产企业发展举步维艰，形成了优胜劣汰的竞争市场。
5.资金来源渠道较窄，企业发展受限。
渭城区部分房地产企业由于银行紧缩的贷款政策，贷款难度大，非银行机构融资成本高，存货资金占用资金困难，难以在房地产业务外发展物业服务，打造精品住宅，提升企业竞争力。
6.企业证照办理相对滞后，影响房地产企业的正常有序发展。
房地产企业在项目开发过程中，由于各种原因，项目的相关手续不能完善，尤其是项目“五证”不全，导致商品房无法销售，资金难以回笼，企业发展阻力较大。同时，因项目手续不齐全对投资统计也带来巨大影响，如中央领域东扩和东尚小镇二期项目，计划投资大，形象进度好，但因手续不全问题，一直未能入统，影响房地产统计的相关指标。
三、几点建议
1.加大招商引资，改善人居环境。
有针对性的开展招商引资，大力发展第三产业，重点引进大型商场、星级酒店，打造城市商业综合体。同时，做到抓大不放小，着力引进一批连锁型批零、餐饮企业入驻。通过迁移安置等形式，合理利用腾出的空间建设零星绿地和休闲场所。开展街道改建，增加移动式花盆、绿化小品景观、城市特色家具等，提高老城环境质量，增加居民的居住舒适感，改善我区人居环境。
2.加快老城区拆迁改造，提供开发建设用地
加快碱滩、塔尔坡等城中村的拆迁改造步伐，深入细致做好群众工作，争取得到广大群众支持，加快推进拆迁改造工作，早日让百姓安居乐业。引导渭城区房地产企业改变建设模式，实行回迁户与商业小区分离的商业模式，提高商业小区品质和服务，打造本土房地产高端品牌。
3.争取市政配套建设，提升营商环境水平
积极争取市政道路和管网配套建设项目和资金，加快城市改造步伐。一是完善交通路网，解决老城区交通拥堵瓶颈制约，完善老城与外部区块的交通联系；二是完善配建停车场，大型宾馆、公建服务项目可充分利用地下空间配套建设停车场；三是逐步实施管线入地，加强老化线路的整改工作，完善配置消防设备，改善我区市政基础设施现状。
4.提供政策支持，促进企业转型。
从房地产企业的发展来看，随着全国房地产大鳄陆续进入咸阳市场，中小型房地产企业无论从资金、技术、经营管理、产品和销售等环节都无法与大型房地产企业相比，且市场风险较高。目前，建议高度关注渭城辖区内的中小型房地产企业的生存，促进房地产企业进行行业转型，可向社区服务、物业管理等行业发展，有效利用房地产企业的技术优势和专业优势，发展经济性连锁酒店业。利用房地产企业优势与我区打造智慧健康养老示基地的契机，推行养老加房地产的商业模式进一步增强市场竞争力。
5.扩宽融资渠道，保证资金来源。面对目前房地产市场的困境，建议各级金融机构密切关注房地产行业发展，关注借款企业及个人状况，严格控制贷款风险；其次是积极支持房地产企业合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，支持重点房地产企业发展，对有实力、有信誉的房地产开发企业提供融资和相关金融服务，推进房地产金融产品创新，拓宽房地产融资渠道。第三是政府相关职能部门积极引导房地产开发企业加大对保障性住房的建设力度，并在资金方面给予房地产企业支持。
6.转变营销模式，加快资金流转。
房地产企业也应积极探索新的营销方式，以推动房地产销售速度的提升。房地产公司可以运用委托代理、网络营销、先租后售等模式，使销售环节和房地产开发完全剥离，降低销售成本，提高销售进度。
7.简化行政审批程序，加快审批进度。
建议政府各相关职能部门进一步简化审批程序和办事流程，缩短房地产企业相关手续办理周期，加快企业资金回笼速度，保证房地产市场的平稳健康发展。
