——2018年铜川市房地产开发运行分析
2018年，铜川市坚决贯彻落实中央经济工作会议精神，严格执行国家的各项调控政策，因地施策、分类指导，逐步建立和完善房地产市场发展的长效机制。铜川市房地产开发呈现投资增速低开高走、销售面积增速逐月减缓、施工面积降幅逐月收窄、新开工面积增速持续增长等态势。
一、基本情况与运行特点
（一）基本情况
2018年，铜川市房地产开发实现增加值4.32亿元，占GDP的1.3%，比重较上年提升0.2个百分点。对铜川市经济增长的贡献率2.5%，拉动铜川市经济增长0.15个百分点。铜川市在统房地产法人企业84个户，较上年同期增加11个。项目数量90个，较上年减少8个；其中，有工作量的58个，较上年减少5个。
（二）运行特点
1.房地产开发投资低开高走。2018年以来，铜川市房地产开发投资延续2017年态势，投资持续下降。4月以后，在领地未来城三期等新开工项目的带动下，铜川市房地产开发投资降幅逐步收窄；之后，随着碧桂园、中梁等项目的入驻开工，投资8月实现由负转正，同比增长10.1%；随后增速逐月提升，全年房地产开发投资28.77亿元，同比增长16.3%，增速较上年提升58.4个百分点。
（1）续建项目占比大，新增大企业贡献明显。铜川市房地产开发项目90个，较上年同期减少8个。其中，本年有投资的项目仅58个，较上年同期减少5个；无投资的项目32个（主要为项目停滞或竣工转为销售），占35.6%。其中：新增项目11个，完成投资9.63亿元，占房地产投资33.5%。
（2）区县差异大，新区是主力。从区域投资来看，投资增速“二增三降”，新区房地产投资居主导地位。截止12月底，新区房地产开发完成投资21.87亿元，同比增长111.3%，占铜川市房地产投资的76％，是拉动铜川市房地产投资较快增长的主力军。印台、宜君、王益、耀州等四个区县增速分别为6.8%、-34%、-51.7%和-61.9%。
（3）从工程用途看，住宅及商业营业用房为投资主体。铜川市住宅投资14.87亿元，同比增长17.6%；商业营业用房投资5.96亿元，同比增长31.2%；办公楼投资0.81亿元，同比增长47.3%；其他房屋投资7.13亿元（主要为车库、停车场、小区配套幼儿园、体育馆、学校用房等），同比增长2%。四种类型投资比重为51.7：20.7：2.8：24.8。
2.建设规模扩大，新开工面积和竣工面积增速大幅提升。
2018年，铜川市房屋施工面积496.12万平方米，同比增长0.2%。房屋新开工面积59.31万平方米，同比增长101.3%，增速同比提升174.8个百分点。如领地未来城、铜川碧桂园翡翠公馆、中梁首府项目等三个项目新开工占铜川市新工面积的49.3%，是拉动铜川市新开工面积快速增长的主要力量。铜川市房屋竣工面积46.16万平方米，同比增长147.1%，增速同比提升208.3个百分点。
3.商品销售快速增长，但逐月回落。
上半年，在部分项目价格优惠，特别是上年同期新增房地产项目无基数、销售净增长等因素影响下，铜川市房地产销售面积高速增长。一季度和上半年销售增速分别为192.2%和113.5%；下半年，受上年同期基数、市民对房价预期以及户型和地理位位置等因素影响，铜川市房地产销售面积增速虽逐月回落，但仍高位增长。全年商品房销售面积54.63万平米，同比增长32.6%，增速同比提升14.1个百分点。
（1）商品房销售仍以期房为主。现房销售面积15.74万平方米，同比增长31.3%；期房销售面积38.88万平方米，同比增长33.12%。现房和期房销售面积比重为28.8：71.2。
（2）住宅销售居多，商品营业用房销售增速快。铜川市商品住宅销售面积50.68万平方米，同比增长26.4%，占商品房销售面积的92.8%；商业营业用房销售面积3.95万平方米，同比增长262.4%，占商品房销售面积的7.2%，办公楼和其他用房均无销售。
（3）中型户型受青睐，大户型销售低迷。铜川市商品住宅销售面积中，90平米以下销售面积7.46万平米，同比增长5.5%；90㎡-144㎡销售面积41.71万平米，增长37.2%；144平方米以上销售面积1.51万平方米，下降43%。三种类型销售面积分别占住宅销售面积的14.7%、82.3%和3%。
4.到位资金快速增长、回笼资金是主导
2018年，铜川市房地产开发企业到位资金46.83亿元，同比增长93.4%，增速同比提升126.6个百分点。从资金构成来看，国内贷款0.51亿元，同比下降48.5%。自筹资金21.24亿元，同比增长92.7%。其他资金25.08亿元，同比增长105.6%；其中定金及预付款11.85亿元，同比增长59.6%；个人按揭贷款4.41亿元，同比增长63.3%。三种类型资金比重为1.1、45.4、53.5；其中，国内贷款资金比重较上年回落3个百分点，自筹资金比重回落0.1个百分点，其他资金比重较上年同期提升3.1个百分点。
数据一方面显示对房地产市场金融政策调控执行效果明显、金融机构贷款增速和比重双下降；另一方面显示在碧桂园、中梁和绿地等大企业入市发展带动下，铜川市房屋交易市场更趋活跃，市内企业借助市场回暖、价格回升态势，纷纷将库存住宅出手，回笼资金、积蓄力量，谋取新发展。
5.待售面积有所增加，但往年形成库存化解效果明显。
截止2018年末，铜川市商品房待售面积48.15万平方米，同比增长9.1%，增速同比提升2.2个百分点。其中待售1—3年（含1年）商品房面积10.46万平方米，占铜川市商品房待售面积的21.7%，比重较上年降低25.1个百分点；待售三年以上7.43万平方米，主要集中在耀州区中央广场工程和鑫苑雅居；带售一年以内30.26万平方米，占铜川市商品房待售面积的62.8%。从构成看，住宅待售面积28.77万平方米、办公楼0.23万平方米、商业营业用房15.09万平方米、其他房屋待售面积4.06万平方米，分别占铜川市商品房待售面积的59.8%、0.5%、31.3%和8.4%。
二、存在问题
（一）开发规模较大。近两年来，铜川市房地产开发房屋施工面积均近500万平方米，投资增长仍较快运行，销售市场稳中有降；同时，从商品房销售情况看，2015年以来，商品房销售年均40.3万平方米；2018年建成待售面积比重达62.8%。考虑到人口的集聚速度缓慢，开发速度超过人口集聚速度。
（二）库存压力增大。今年以来，铜川市商品房待售面积逐月增加。其中，新区占到铜川市的三分之二强，主要集中在领地未来城、正大华府公馆、耀州区时代商城有限公司机械厂片区建设项目、世祥中心银岭天下、铜川耀州中央广场（西区）、富丽豪庭、铜川市新区太阳商城东区文景家园、鑫苑雅居、太阳商城东区文景佳园建设项目（二期A区）、金茂国际大厦、川口幸福花园等项目，待售面积占铜川市的91%。后期，随着碧桂园、中梁等项目的实施和销售，铜川市待售面积将呈增多态势。
三、对策与建议
（一）继续保持房地产开发投资和经济增长协调发展。维持房地产开发投资的适度发展和合理规模，保持房地产开发投资的规模与经济增长协调一致，有利于促进经济平稳增长，有助于促进房地产市场的长远健康发展。在推进房地产开发建设中既要考虑铜川市经济增长，更要注重长远发展。目前，铜川市正处于转型快速发展期，房地产市场需求稳定，在推进房地产开发上，要做到规模适度，循序渐进，科学统筹，协调发展。
（二）提升城市品味，推动消费购房意愿。房地产发展长期看人口、中期看土地、短期看政策。一方面做好规划，实施配套工程，进一步优化住房环境，增加商品房的吸引力，增强住房购买需求，刺激销售市场，推动市民的购房意愿；另一方面，应利用新区区位优势好、环境优良、人口少等优势，把握铜川融入西安都市圈，国家作强关中平原城市群铜川节点城市等机遇，加快北京外国语学校等建设，建立优质的教育、医疗等社会服务，作精城市配套和环境，建设良好的营商环境，提升城市魅力和品味，吸引大型企业和周边市县人口来新区发展，从而吸引外来人口促进房地产业发展。
（三）调整房源结构，提升行业发展水平。统筹城市建设、经济发展、社会事业及棚户区改造等多方面因素，结合当前铜川市房地产发展现状，增加中高端房源供应、满足改善型需求、稳定基本居住需求。引导房地产企业在项目设计阶段，在结构上以90—144平方米户型为主，在小区配置上更加突出小区的智能化、人性化、舒适化，满足购买者消费观念变化，促进铜川市房地产行业提升。
（四）强化市场监管，稳定行业发展。发挥规划、土地、住建、金融等部门作用，形成事前、事中、事后的三级监管机制、信息共享机制、风险防范机制，在土地购置、房屋建设与预售、不动产登记和信用管理等方面加大信息透明度、公开度；同时，积极引导媒体正面宣传房地产市场，让社会及时准确理解房地产市场形势，形成有利于稳定市场预期、稳定房价的舆论氛围，促进房地产消费理性发展。强化对房地产市场的监管，加大对违规销售、恶意炒作、无证销售等扰乱市场行为打击力度，规范企业经营行为、维护市场稳定。
