——“十二五”陕西经济社会发展系列分析之八
随着房地产市场近二十年的快速发展，我省城镇居民的居住条件显著改善，房地产业开始呈现平稳趋缓发展态势，房地产开发投资和销售平均增长速度均缓于“十一五”前的发展速度，但随着投资性购房消费的逐渐退出，大大的提高了住房的有效需求，逐渐提高市场抗风险性。虽然开发投资和销售增速放缓，但总体规模仍呈扩大趋势，房地产业对我省经济的发展作用日益明显。
一、房地产业进入调整期，发展趋缓
“十二五”时期（2011年—2015年，下同），预估计我省房地产开发完成投资10470亿元左右，为“十一五”时期的2.7倍左右，年平均增长16％左右，年平均增速比“十一五”期间回落17个百分点左右，我省的房地产开发经过前十几年的扩张期，虽然投资继续扩大，但是增速明显在减缓，房地产业已经由快速发展膨胀期逐渐向平稳缓速发展期过渡。在“十二五”期间房地产开发投资占固定资产投资的比重约为14%左右，比“十一五”占比降低1.5个百分点左右，进一步反映了前期随着房地产的快速发展，城镇居民住房条件得到了很大程度的改善，对住房的需求逐渐趋于理性，房地产开发的速度趋缓。“十二五”时期，预估计我省商品房销售面积15088万平方米左右，年平均增速0.5%左右，比“十一五”平均增速低55.4个百分点左右。房地产市场调整幅度加巨，2012年我省商品房销售面积同比下降9.7%，而2013年同比增长10.5%，最近这两年商品房销售又平稳放缓，市场变换周期缩短。过渡时期伴随着房地产市场“冷”“热”交替，房地产开发企业受到更大的市场压力，也出现了较为频繁的更替现象，五年间共新增房地产网报企业约880家左右，退出企业约200家左右。
二、房地产业对全省经济增长贡献不断提高
房地产业对我省经济增长特别是第三产业增长的贡献却越来越大，截止2015年10月全省房地产网报企业2032家，开发项目1964个，预估计2015年房地产业增加值可达600亿元左右，比2010年大约增长2倍左右，占全省国内生产总值的比重达到3%以上，占第三产业中的比重9%左右，占比呈增长趋势。房地产业产业链长、关联度高，涉及到钢铁、水泥、建筑业等数十个相关行业和服务业中众多行业的发展，其乘数效应惠及上下游诸多产业和相关行业，能够直接或间接引导和影响经济的增长速度和运行质量。根据相关资料测算2015年房地产投资带动其他行业的增加值可达450亿元以上，相当于房地产业增加值的75%左右，占全省GDP比重约为2.5%左右，据此综合测算2015年房地产业增加值和房地产投资带动相关行业的增加值可达1050亿元以上，占全省国内生产总值的比重高达5.5%以上。其中，房地产开发投资带动我省建筑业增加值为300亿元以上，约占建筑业增加值的19%左右，充分显示了房地产业作为重要产业在陕西国民经济发展中的地位和作用。
三、商品房对于我省城镇居民居住条件的改善作用显著
“十二五”期间伴随着我省经济的发展，商品房销售规模也在扩大，预估计2015年我省商品房销售面积3124万平方米左右，比2010年增长20%左右，其中，住宅销售面积2905万平方米左右，比2010年增长17%左右。随着商品房销售面积的增长，对城镇居民居住条件的改善作用也逐渐显现，城镇居民通过购买商品房来满足居住的比率由2011年的19%将会提高到2015年的27.5%左右，提高8.5个百分点左右，商品房对满足居民的居住条件改善作用将会日益显著。同时，居民的居住生活条件也得到了很大程度的改善，大约86%的住宅有自来水，48%的住宅有水冲式卫生厕所，73%的居民同天可以享受够到暖气，48%的居民可以用管道天然气或液化石油气或电做饭，这些基本设施的完善大大提高了居民的生活品质。
四、商品房销售趋缓，但更有效地拉动了居民的住房需求
“十一五”之前，伴随着我省社会经济持续快速的发展，我省商品房市场需求逐步扩大，商品房销售面积增长的同时伴随着价格的快速上涨，房屋需求除了满足自身居住外，投资性购房需求也迅速增加，虽然政府出台了一系列抑制投资性购房政策，可是面对快速增长的房价投资性住房消费难以压制。在“十二五”期间，随着房地产市场调整加剧，商品房价格增长不明显有时甚至出现下降趋势，投资性住房消费逐渐退出房地产市场，房地产市场主要以刚性需求和改善性需求为主，有效的拉动了居民的实际住房需求。“十二五”时期，预估计商品房销售面积可达15088万平方米左右、商品房销售额2750.85亿元左右，分别为“十一五”时期的1.7倍、2.8倍左右，其中住宅占商品房销售面积的92%左右。随着商品房规模的扩大，销售速度虽然减缓，但总量还是不断增加。并且，住房消费重点逐渐转移到以自住为主消费上来，回归了住房的最本质需求，有利于挤压房市的泡沫、稳定市场。
五、问题与建议
“十二五”期间，我省房地产市场经历着冷热交替的变化，2013年初销售面积突然爆发式增长，房价迅速上涨，下半年后房地产市场又开始回冷，销售面积和开发投资增速一再回落，待售面积开始大幅增加，2015年一季度后市场逐渐回暖，发展形势总体平稳趋缓，但仍存在着一些不容忽视的问题，必须加以密切关注和着力解决。
第一，随着房地产市场新一轮的调整，整个房地产业的发展明显放缓，房地产投资和商品房销售增速缓慢甚至出现负增长状况，全省的待售面积增长明显，最多时可达539.44万平方米，成倍增长，去库存压力加大，成为目前房地产业发展较为突出的问题。虽然企业已采取了大量的促销手段消化库存，取得了些效果，但是仍有较大量的房屋不能及时销售，企业资金无法回笼，进而影响企业的开发速度及未来投资意愿，不利于我省的房地产业的健康发展。要顺利的消化现有的库存，一方面需要稳定的房地产政策，避免房地产市场大起大落，建立以刚性和改善需求为主的房地产市场，从政策上支持这部分人的购房意愿。另一方面，政府可以适当的推行一些政策帮助消化库存，如加大安置货币化、商品房收购作为公租廉租使用等政策的力度，有利于稳定房地产市场同时也能解决低收入人群的住房问题。
第二，随着房地产市场近20年的发展，一方面大部分人的住房需求得到改善，另一方面商品房价格不再像前些年快速上涨，有时甚至出现下滑趋势，严重影响了购房者的购房意愿。房地产市场已经不再是由房地产企业供应为主导、所有的商品房都能顺利销售的市场，购房者开始有更大的选择余地，消费理念更为理性。房地产开发企业应该关注这种市场变化，进一步苦练内功，在提高质量、强化服务、降低成本、提升品牌形象等多方面下大力气，做大做强企业，不断提升企业内在素质。
第三，政府在制定房地产宏观政策时需要从房地产业长远的发展来考虑，从市场自身发展出发，以市场调节为主，避免过度行政干预。同时，根据全省及各市房地产库存情况、常住人口及流动人口数量、经济综合发展状况以及城市规划等综合因素，实行一市一策，可从土地供应、房贷、降低房屋交易成本等方面适度调控把握。
